İzmir’de eko-turizm alanlarına yeni kurallar: Konut yasak, yarısı boş kalacak!

İzmir-Manisa 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda değişikliğe gidildi. Yeni düzenlemeyle eko-turizm alanlarında asgari büyüklük 15 bin metrekareden 25 bin metrekareye çıkarılırken, alanların yüzde 50’si yapılaşmaya kapatıldı. Eko-turizm bölgelerinde konut kullanımına yasak getirilirken, inşaat alanı 1.500 metrekareyle sınırlandırıldı. Plan değişikliği 30 gün süreyle askıya çıkarıldı.

– İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda iki önemli başlıkta değişikliğe gidildi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan düzenlemeyle, kentsel yerleşme alanları dışında kalan 10 hektardan küçük alanlarda planlama süreçleri kolaylaştırılırken, eko-turizm alanlarında yapılaşma ve kullanım koşulları yeniden belirlendi. Yeni düzenleme kapsamında eko-turizm alanlarında asgari büyüklük 15 bin metrekareden 25 bin metrekareye çıkarılırken, yapılaşmaya ayrılabilecek alan ve inşaat büyüklüğüne de yeni sınırlar getirildi.

EKO-TURİZM ALANLARINDA ASGARİ BÜYÜKLÜK 25 BİN METREKARE OLDU Bakanlığın hazırladığı plan değişikliği gerekçe raporunda, 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planının bölgesel ölçekte arazi kullanım kararlarını belirleyen üst ölçekli bir plan olduğu vurgulandı. Özellikle 10 hektardan küçük alanlara ilişkin münferit talepler nedeniyle üst ölçekli planda sürekli değişiklik yapılmasının planın bütünlüğünü zayıflattığı ve onay süreçlerini uzattığı belirtildi.

Bu kapsamda, kentsel yerleşme alanları dışında kalan 10 hektardan küçük alanlara yönelik TOKİ, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm ve İller Bankası uygulamalarının, üst ölçekli planın temel kararları doğrultusunda alt ölçekli planlarda değerlendirilmesinin önü açıldı.

Buna karşılık, kentsel yerleşme alanları dışında kalan 10 hektar ve üzerindeki yeni kentsel kullanım kararları için alt ölçekli planlardan önce 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planı değişikliği yapılması gerekecek. Bu başvurularda alanın çevresiyle ilişkisi, ekolojik yapısı, ulaşım ve teknik altyapı kapasitesi ile oluşturacağı nüfus ve yapılaşma yoğunluğunun değerlendirilmesi zorunlu olacak.

EKO-TURİZMDE KONUT KULLANIMINA YASAK Plan değişikliğinin bir diğer önemli başlığı ise eko-turizm alanları oldu. Kültür ve Turizm Bakanlığının, turizm merkezleri ile kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde eko, kırsal ve agro turizm adı altında yapılan planlama taleplerinin amacı dışında kullanılmasını önlemeye yönelik ilke kararları doğrultusunda yeni düzenlemeye gidildi.

Yeni plan hükümlerine göre, uygulama imar planlarında “Eko-Turizm/Kırsal Turizm Tesis Alanı” olarak belirlenen bölgelerde hiçbir şekilde konut kullanımına izin verilmeyecek. Bu alanlarda yapılacak binalara konut (mesken) amaçlı yapı kullanma izni de düzenlenemeyecek.

Eko-turizm tesislerinin tek ruhsata bağlanması zorunlu olacak. Birden fazla yapı yapılabilmesine izin verilirken, konaklama birimlerinde devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi haklar tesis edilemeyecek.

ASGARİ ALAN 25 BİN METREKAREYE ÇIKTI Yeni düzenlemeyle eko-turizm alanı başvurularında asgari büyüklük 15 bin metrekareden 25 bin metrekareye çıkarıldı. Başvuru alanı, bu büyüklüğü sağlayacak şekilde birbirine komşu birden fazla kadastral parselden oluşabilecek. Plan değişikliği teklifinin ise başvuruya konu parsellerin tamamını kapsaması gerekecek.

İmar uygulaması aşamasında konaklama amaçlı birden fazla imar parseli oluşturulmasına yönelik ifraz işlemi yapılamayacak.

Yol ve otopark alanları ayrıldıktan sonra geriye kalan eko-turizm alanlarının yüzde 50'si yapılaşma dışında tutulacak. Bu bölümlerde, eko-turizm faaliyetini destekleyen ve toprağın sürülmesine dayanan tarımsal faaliyetler dışında doğal dokuyu bozacak müdahalelere izin verilmeyecek.

İNŞAAT ALANI 1.500 METREKAREYİ GEÇEMEYECEK Eko-turizm tesislerinde emsale esas inşaat alanı, turizm tesislerine ilişkin mevzuat ve ilke kararları doğrultusunda yatak kapasitesine göre belirlenecek. Ancak tesisin tüm birimleri dahil toplam inşaat alanı hiçbir koşulda 1.500 metrekareyi aşamayacak. Yapı yüksekliği ise en fazla iki kat olacak.

Alanlarda doğal yapının ve geleneksel mimarinin korunması esas alınacak. Tesislerin türü ve yapı nitelikleri Kültür ve Turizm Bakanlığının ilke kararlarına göre belirlenecek.

TURİZM BELGESİ VE NOTER ONAYLI TAAHHÜTNAME ŞARTI Düzenlemeyle eko-turizm tesisleri için Kültür ve Turizm Bakanlığından “Turizm Yatırım Belgesi” ve “Turizm İşletme Belgesi” alınması zorunlu hale getirildi. Ayrıca tesislerin eko-turizm amacı dışında kullanılmayacağına ilişkin noter onaylı taahhütnamenin ilgili idareye sunulması ve tapuya bu yönde şerh konulması gerekecek.

Daha önce onaylanmış eko-turizm amaçlı imar planları ise onaylandıkları tarihteki hükümler doğrultusunda uygulanacak. Bu planlarda yükseklik ve yoğunluk artırılamayacak, eko-turizm fonksiyonu değiştirilemeyecek.

Plan değişikliği öncesinde ilgili idareye sunulmuş ancak henüz onaylanmamış plan teklifleri için ise en az 15 bin metrekare büyüklük şartı korunacak. Bu başvuruların yeni plan hükümlerinin tamamına uygun şekilde yeniden düzenlenmesi gerekecek.

30 GÜN ASKIDA KALACAK Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 24 Ekim 2026 tarihinde onaylanan İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği, 5 Kasım-4 Aralık 2026 tarihleri arasında askıya çıkarıldı.

Plan değişikliği, İzmir Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün Bayraklı'daki Anadolu Caddesi No: 41/5 adresinde bulunan ilan panosunda ve kurumun internet sitesinde 30 gün süreyle incelenebilecek.

Düzenleme metni şu şekilde.

İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planının "8.4.9. Eko-Turizm Alanları" başlığı altında; "8.4.9.1 Bu plan ile belirlenen veya alt ölçekli planlarda belirlenebilecek olan bu alanlarda; Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik hükümlerine uygun, ekolojik yapı ile bütünleşik kırsal turizm tesisleri ile bunlara hizmet veren spor tesisleri, satış üniteleri ve gerekli sosyal donatı alanları yer alabilir. Bu alanlarda yer alacak konaklama tesislerinin niteliklerine ilişkin yönetmelik uyarınca "kırsal turizm tesisleri" olarak belgelendirilecektir. 8.4.9.2 Eko-turizm alanları için öncelikle imar planını onaylamaya yetkili idareye başvurulur. Başvuruların değerlendirilebilmesi için yetkili idarece Bakanlık/Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü dahil ilgili kurum ve kuruluşlardan uygun görüş alınması zorunludur. 8.4.9.3 Yapılacak yapılarda doğal yapı ve geleneksel mimari dokunun korunması sağlanacaktır. 8.4.9.4 Eko-turizm alanı olarak belirlenebilecek alanlarda uygulama öncesi toplam alan büyüklüğü en az 15.000 m2 olacaktır. Bu alanlarda uygulamalar ada bazında yapılacak, alanın toplam yüzölçümünün en az 0'luk bölümü, yapı yapılmayacak şekilde açık alan olarak planlanacaktır. Bu alanlarda min. ifraz şartı 10.000 m2'dir. 20.000 m2 üzerinde büyüklüğe sahip alanlar ise toplam inşaat alanı 2.000 m2'yi geçmeyecek şekilde düzenlenecektir. Bu alanlarda yapılaşma koşulları: Emsal l = 0, 10 Yençok: 2 kattır. Kat yükseklikleri yöresel, coğrafi koşullar ve iklim koşulları dikkate alınarak belirlenir. Bu tesislerde en fazla bir bodrum katı yapılabilir. Bodrum katlarda konaklama üniteleri yer alamaz. Bodrum katta yalnızca bakım ve işletme ihtiyaçlarımı karşılayacak üniteler yer alabilir. Ayrı yapılar olarak düzenlenen kunaklama hirimlerinde bodrum kat sadece ana yapıda yer alabilir. 84.9.5 Bu alanlarıda yer alacak turizm belgeli konaklama tesisi tek hir buğunuz bölüm olacaktır. Bu alanlardaki kanaldama hirimlert üzerinde devre mülk kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi şerhe konu haklar tesis edilemez. 2.4.9.6 Konaklama tesisi için yetkili idareden işyeri açma ve çalışma ruhsatı anman sonrasında ruhsat tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde Kültür ve Turizm Bakanığımdan alınacak turiam işletmesi helgesi ilgili idaresine ibraz edilecek ve bu plan hükmünün yetkili idare tarafindan takibi ve denetimi yapılacaktır. 8.4.9.706.05.2022 tarihinden önce, ilgili kurum ve kuruluşlardan görüş alma süreci başlatılarak ügili idaresine yapılan eko turizm amaçlı imar planı başvuruları, eko turizm amach onayh imar planlarında emsal ve yoğunluk artış ve sınır değişikliğini içermeyen imar planı değişiklik başvurularına yönelik is ve işlemler, 06.05.2022 onay tarihli eko turizm amaçh çuvre düzeni planı hükmü değişikliği öncesinde belirtilen koşullar doğrultusunda ilgili idaresince Mekânsul Planlar Yapım Yönetmeliği kapsamında değerlendirilir hükümleri yer almaktadır. Bu kapsamda uygulamada karşılaşılan uygulama surunların giderilmesi ve ilgili Kültür ve Turizm Bakanlığınım ilke kararlarının uygulanarak eşgüdümün sağlanması amacıyla İzmir Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Plamının 8.4.9. Eko Turizm Alanları başlığı altında yer alan plan hükümlerinin; "8.4.9.1 Bu plan de belirlenen veya alt ölçekit planlarda, başta Tarım ve Orman Bakanlığı olmak üzere ilgili kurum ve kuruluşların uygun görüşleri doğrultusunda belirlenebilecek olan eko-turizm olanlarında turizm tesislerinin niteliklerine ilişkin yönetmelik hükümlerine uygun, ekolojik yapı ile bütünleşen kırsal turizm tesisleri ile bunlara hizmet veren spаг tesisleri, satış üniteleri ve gerekli teknik ve soyal donatı alanları yer alahilir. 84.92 Uygulama mar planlarında Eko-Turizm/Kırsal Turizm Tesis Alam olarak belirlenecek bu alanlarda hiçhir şekilde konut kullanımı yer alamaz. Bu alanlarda yer alacak yapılara konut (mesken) amaçı yapı kullanma izni düzenlenemez. Kurulacak turizm işletmesi belgeli eko-turizm tesisleri tek ruhsatu bağlanacak olup bu tesislerde birden fazla yapı yapılabilir. Bu tesislerin konaklama hirimleri üzerinde devre mälk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi şerhe konu haklar tesis edilemez. 14.93 Bu alanlarda yer alacak yapılar, "Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik uyarınca "Kırsal Turizm Tesisleri olarak belgelendirilecektir. Bu alanlarda yer alacak eko-turizm amaçlı tesisler için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turiam Yatırım Belgesi ve Turizm İşletme Belgesi ve ilgili idaresinden (belediye/il özel idaresi) "İşyeri Açma Ruhsatı ahaması zorunludur. Bu alanların eko-turizm amaci deunda kullanılmayacağına dair noter onaylı taahhütnamenin ilgili idareye sunulması ve ilgili idarece tapuya bu yönde serh konulması zorunludur 8.4.9.4 Bu plan ile belirlenen veya alt ölçekli planlarla belirlenecek eko-turizm alanlarında başvuru alanının toplam büyüklüğü imar planı değişikliği öncesinde en az 25.000 m² olacaktır. Bapruru alanı, asgari büyüklüğü sağlayacak şekilde hirbirine komşu hirden fazla kadastral parselden oluşabilir. İmar plam/değişikliği teklifi başvuruya koms parselin/parsellerin tamamını kapsayacak şekilde hazırlanır. 8.4.9.5 Imar planı/değişikliği anuma anırı içerisinde imar uygulaması aşamasında konaklama (ekuturizm) amach hirden fazla imar parseli oluşturacak şekilde (fruz işlemi yapılamaz. Yol ve otopark alanı ayrıldıktan sonra kalan eko-turizm alanlarının % 50Tik bölümü imar planlarında yapı yaklaşma mesafesi gösterimi ile gösterilecek ve bu bölüm, eko-turizm faaliyetini destekleyen ve toprağın sürülmesine dayanan turimsul faaliyetler dışında hiçbir müdahalede bulunulmadan, doğal dokuyu bozmayacak ve yapılaşma daunda tutulacak şekilde düzenlenecektir. 8.4.9.6 ilu alanlarda yer alabilecek eko-turizm tesisi için gerekli olan emsale esas inşaat alanı, turizm tesislerine ilişkin meri mevzuat ve/veya ke kararlarına uygun olarak, testuin yatak kapasitesine göre imar plum aşamasında hesaplanacak olup tüm birimler dahil hiçbir koşulda 1500 m²yi geçemez ve yapı yüksekliği (görünen kat adedi) en fazla 2 kat olacaktır. 84.97 Eko-turizm alanlarında alanın doğal yapısının korunması esas olup geleneksel mimartye uyulur. Bu alanlarda yer alacak faaliyetin türü yapı nitelikleri gibi hususlar Kültür ve Turizm Bakanlığının ilke kararları doğrultusunda belirlenir. 84.98 Bu plan hükümleri değişikliği öncesinde ügili idarelerer anaylanmıy eko-turiam amach mar planlarına değişikliklerme dair uygulamalar anaylandığı tarihteki plan hükümlerine göre yürütülür. Bu planlarda yükseklik ve yoğunluk artışı yapılamaz, eko turizm fonksiyonu değiştirilemez. Sadece yapı yaklaşma mesafesi ve sosyal ve teknik alt yapıya ilişkin değişiklik talepleri ilgili idaresince bu plan hükimlerine göre değerlendirilir. 8.4.9.9. Bu plan hükümleri değişikliğinden önce ilgili idaresine onaylanmak üzere sunulmuş eko-turizm amach imar planı tekliflert, minimum 15.000 m² büyüklük şartı sağlamak koşulu ile 25.000 m² asgari alan büyüklüğü şartına tabi tutulmadan 8.4.9 Eko-Turizm Alanları başlığı altında yer alan tüm hükümlere aygun olacak şeküde yeniden düzenlenmesi halinde ilgili idaresince değerlendirilebilir. 8.4.9.10 Bu plan hükümlerinde yer almayan diğer hususlar Kültür ve Turion Bakanığının ilke kararları ile turizm tesislerine ilişkin meri mevzuat doğrultusunda düzenlenecektir" şeklinde düzenlenebileceği değerlendirilmiştir.

Kaynak: Ege'de Sonsöz